Kredit NewsFinanzkrise erschwert Immobilienkredite
Montag 24.10.2011 - Rubrik: Baufinanzierung
Die Finanzkrise drückt sich auf die Immobilienfinanzierung. Für Immobilien-investoren wird es immer schwieriger Kredite für Immobilienfinanzierungen zu erhalten. Käufer suchen vermehrt nur noch erstklassige Immobilien, zweitklassige Immobilien werden immer weniger nachgefragt. Banken haben große Probleme frisches Geld aufzutreiben, aus diesem Grund müssen Immobilieninvestoren ein höheres Eigenkapital erbringen und zusätzlich höhere Zinsen zahlen. Dies wiederum hat zur Folge, dass Immobilienpreise stark gedrückt werden. Die teuren Kredite versuchen Investoren über billige Immobilienpreise zu refinanzieren. Die Kreditklemme der Banken zieht noch weitere Kreise, denn Fondsanlegern drohen erhebliche Verluste. Besitzer von Immobilien in weniger attraktiven Lagen haben kaum Kaufinteressenten für ihre Objekte. Besonders hart trifft es die Refinanzierung über verbriefte Kredite. Hier hat vor allem der Crash in den USA tiefe Spuren hinterlassen.
Sinken Preise für Gewerbeimmobilien auf breiter Front?
Betroffen von den Auswirkungen der Finanzkrise sind vor allen Gewerbeimmobilien. Experten befürchten,
dass die Preise für diese Immobilien auf breiter Front sinken werden. Leidtragend sind vor allem
Anleger börsennotierter Unternehmen, offener und geschlossener Fonds. Es drohen Wertberichtigungen
der Bestände. Aus den Mieteinnahmen müssen zusätzliche Sicherheiten gebildet werden. Dies wiederum
hat zur Folge, dass die Ausschüttungen und Dividenden für Anleger sinken werden. Sinkende Werte der
Anteilsscheine und fallende Börsenkurse sind eine ebenso wahrscheinliche Folge. Es gibt nur zwei
Möglichkeiten, wenn die Zinsen für Kredite steigen. Entweder müssen die Mieten steigen oder die
Preise für Gewerbe-immobilien fallen. Beide Varianten haben Folgen für Anleger und Besitzer der
betroffenen Immobilien. Steigen die Mietpreise deutlich an, wird es zu etlichen Leerständen in den
Immobilien kommen. Der Wert der Immobilie sinkt, die Finanzierung wird noch teurer. Fallen die
Preise für Gewerbeimmobilien, werfen Immobilieninvestments keine attraktiven Erträge ab, der Anleger
muss mit erheblichen Verlusten rechnen. Altersvorsorgeeinrichtungen, Staatsfonds und Versicherungen
als Eigenkapitalstarke Investoren suchen ausschließlich Objekte in Toplagen. Eigentümer von Immobilien
in weniger guten Lagen müssen mit deutlichen Preisabschlägen rechnen. Die Kluft auf dem
Gewerbeimmobilienmarkt wird immer größer.
Verbriefte Immobilienkredite verlieren an Wert
Investoren, die über weniger Eigenkapital verfügen, werden das Nachsehen haben. Auf dem Markt gibt
es nur sehr wenige Investoren, die über so viel Kapital verfügen, dass sie Investitionen aus eigenen
Mitteln stemmen können. Die Mehrheit der Investoren müssen rund 80% des Kaufpreises mit Darlehen
finanzieren. Diese Summe vergeben Banken aber nicht, gewährt werden 60% des Kaufpreises als Darlehen
zur Immobilienfinanzierung mit akzeptablen Zinskonditionen. Darlehen bis zu diesem Grenzwert
können die kreditgebenden Banken über Pfandbriefe refinanzieren. Darlehen,
die über diesen Wert hinausgehen, dürfen nicht zur Sicherung für diese Papiere verwendet werden.
Bis zur Finanzkrise 2008 war es üblich Kredite, die über diesen Wert hinausgingen, weiter zu
verkaufen. Mit dem Verkauf konnten sich die betroffenen Banken wieder einen Spielraum für die
Vergabe weiterer Kredite verschaffen. Doch die Finanzkrise 2008 in den USA, als verbriefte
Immobiliendarlehen in einer riesigen Zahl geplatzt waren, hat ihre Spuren hinterlassen. Heute sind
verbriefte Immobiliendarlehen als Sicherheit kaum noch etwas wert.
Auch Deutsche Bank von den Schwierigkeiten des Kreditmarktes betroffen
Die Schwierigkeiten auf dem Kreditmarkt bekam letztes Jahr auch die Deutsche Bank zu spüren.
Letztes Jahr sollten die beiden Bürotürme in Frankfurt an den geschlossenen Fonds der Tochter DWS
verkauft werden. 600 Millionen Euro mussten als Darlehen aufgenommen werden. Weder die Deutsche
Bank selbst, noch die Mitbewerber konnten diese Summe aufbringen. Letztlich konnte die Allianz
als Kreditgeber gewonnen werden, weil sie mit den Einlagen ihrer Versicherten haften konnte.
Allerdings sind in Deutschland die gesetzlichen Auflagen für solche Finanzierungen streng.
Versicherungen dürfen maximal 60% des Beleihungswertes stellen. Der Deutsche Pfandbrief demonstriert
zunächst eine Überlegenheit gegenüber Verbriefungen. Aufgrund der strengen gesetzlichen Vorgaben
konnten bis jetzt Krisen wie in den USA, Großbritannien und Irland verhindert werden. Diese Vorgaben
beinhalten aber auch, dass bonitätsschwächere Käufer keine Immobiliendarlehen erhalten. Der starke
Kapitalbedarf der Immobilieninvestoren kann nun aber nicht mehr allein über Pfandbriefe finanziert
werden. Es muss nun ein Weg gefunden werden, das Vertrauen in Verbriefungen wieder herzustellen.
Wenn Kredite oberhalb einer Beleihungsgrenze von 60% nicht sehr bald wieder ausgereicht werden können,
könnte dies eine verheerende Wirkung auf den gewerblichen Immobilienmarkt haben.
Private Immobilienkredite günstig wie nie
Ganz im Gegensatz zur Finanzierung gewerblicher Immobiliendarlehen sind Immobilienfinanzierungen und
Anschluss-finanzierungen für private Darlehens-nehmer günstig wie nie. Kredite mit einer Zinsbindung von
10 Jahren sind je nach Anbieter schon für 3% zu haben. Private Immobilienfinanzierungen befinden sich
aktuell auf einem Tiefstand, ob die Zinsen noch weiter nach unten rutschen ist fraglich. Wer sich für
eine Immobilienfinanzierung interessiert oder aktuell eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte sich
in den kommenden Wochen entscheiden. Allerdings ist der Unterschied zwischen den verschiedenen Banken
erheblich, wie die Zeitschrift "Finanztest" in ihrer aktuellen Ausgabe berichtet. Wer nicht vergleicht,
zahlt unter Umständen mehrere tausend Euro mehr, als bei einem günstigen Anbieter. Insgesamt wurden
60 Anbieter getestet, die Unterschiede lagen teilweise bei bis zu 40% mehr Zinsen. Ein Anbietervergleich
lohnt sich durchaus.