Kredit News Umkehrhypotheken - Chance oder Tücke
Freitag 27.05.2011 - Rubrik: Baufinanzierung
Ein Trend, der in den USA schon länger Schule macht, kommt so langsam aber sicher auch in Deutschland an, die Umkehrhypothek. In den USA wird das Modell "Reverse Mortgage" genannt, übersetzt "Umkehrhypothek" oder "Immobilienrente". Reicht das Geld im Alter nicht aus, fällt die Rente zu gering aus, dann wird das Eigenheim beliehen und der Ertrag als monatliche Rente ausbezahlt. Doch das Modell Umkehrhypothek ist nicht nur eine Chance seine Finanzen im Alter aufzubessern, es birgt auch seine Tücken. Zunächst startete man in Deutschland einige erfolglose Versuche, doch nun hat sich der Anbieter ImmoKasse seit dem Frühjahr in Deutschland auf dem Markt etablieren können und die Umkehrhypothek wird zunehmend beliebter. Der Darlehensgeber der ImmoKasse ist die DKB, zukünftig will auch noch der Verband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB), dem die Landesbanken sowie die bundes- und landeseigenen Förderbanken angeschlossen sind, eine eigene Zusatzrente auf den Markt bringen.
Im Alter gehört die Immobilie wieder der Bank
Experten rechnen bundesweiter mit steigenden Nachfragen. Die Menschen werden immer älter, die
Rentenleistungen werden immer geringer. Ist das Eigenheim bezahlt und nicht mehr belastet, bietet
die Umkehrhypothek die Möglichkeit die monatliche Rente aufzubessern. Aber die Immobilie gehört im
Alter wieder der Bank und das ist nicht der einzige Nachteil. Ältere Immobilien auf dem Land
eignen sich kaum für die Umkehrhypothek, wirklich lohnenswert ist es nur für Immobilienbesitzer,
deren Häuschen in einem guten Zustand ist und sich in einer guten Lage befindet. Nach Abzug aller
Gebühren und Kosten lässt allerdings kaum eine nennenswerte Summe herausholen, der Preis für eine
Umkehrhypothek ist hoch. Beispielrechnung: Ehepaar A besitzt eine Immobilie, deren Wert bei
200.000 Euro liegt. Das Ehepaar A erhält aber nicht annähernd den Wert des Hauses, es werden
lediglich 50.000 Euro ausbezahlt, die Schuld beläuft sich allerdings nach circa 19 Jahren Laufzeit
auf 150.000 Euro. Die monatliche Rente würde gerade einmal um knapp 300 Euro aufgestockt, das Haus
aber mit zwei Drittel mehr belastet, als die Auszahlung beträgt. Verbraucherzentralen schätzen
diese Rechnung als realistisch ein. Zustande kommt der Auszahlungsbetrag in dem die Bank zunächst
einen Wertminderungsabschlag von 20% berechnet. Damit bleiben nur 150.000 Euro übrig, die beliehen
werden können. Dieser Kosteneffekt kommt zustande, da auf die 50.000 Euro Auszahlungssumme Zins
und Zinseszins aufgerechnet werden. Ein recht teuer erkauftes Wohnrecht für das Alter. Die ImmoKasse
rechnet mit einem Zinssatz von 6,6% jährlich. Im Gegensatz zu einer normalen Hypothek sinkt die
Zinslast nicht, sie steigt jährlich nach oben. Zinsen und Tilgung werden gestundet und können
nachher auf verschiedene Arten getilgt werden.
Bei der Zusatzrente die Erben nicht vergessen
Der Vorteil für den Immobilienbesitzer, er bleibt Eigentümer und kann bis zum Umzug in ein Pflegeheim
oder bis zum Lebensende in seinem Haus wohnen bleiben. Wichtig für den Immobilienbesitzer, nach
Möglichkeit sollte die Zusatzrente durch eine Umkehrhypothek mit den Erben besprochen werden. Meist
rechnen die Kinder und Enkelkinder nicht damit, dass die Eltern im Alter das Haus noch einmal
beleihen. Die Erben könnten das Darlehen später aus eigenem Vermögen tilgen, das Darlehen mit Hilfe
eines Kredites tilgen oder aber die Immobilie verkaufen. Da aber das Haus belastet ist, sinkt der
Erlös um ein Wesentliches. Der Verkaufsertrag ist so weitaus geringer. Möglich ist auch, dass die
Bank das Haus verkauft und einen möglichen Überschuss an die Erben auszahlt. In jedem Fall aber wird
nicht mehr der gesamte Wert der Immobilie zur Verfügung stehen. Anhand der Beispielrechnung kann man
deutlich sehen, dass die Immobilie im Wert von 200.000 Euro am Ende der Laufzeit mit 150.000 Euro
belastet ist. Erben könnten also nur noch einen maximalen Ertrag von 50.000 Euro erwirtschaften. Die
Höhe der Rente bemisst nach dem Alter der Immobilienbesitzer. Je älter der Hausbesitzer ist, umso
höher fällt die Beleihungssumme aus. Die Risiken der Umkehrhypothek lässt sich die ImmoKasse mit
teurem Geld bezahlen. Wird der Kunde älter als angenommen oder wird der Wert der Immobilie im Laufe
der Jahre sinken, all diese Möglichkeiten werden mit teuren Gebühren und sehr hohen Zinsaufschlägen
abgesichert. Bleibt man bei der Beispielrechnung, erkauft sich der Immobilienbesitzer eine Rentenzahlung
von 50.000 Euro Auszahlungssumme zum Preis von 100.000 Euro. Verbraucherschützer raten zuvor die
Möglichkeit in Betracht zu ziehen die Immobilie in Eigenregie zu verkaufen, eine kleinere Immobilie
oder Eigentumswohnung zu beziehen und den Rest des Erlöses auf die hohe Kante zu legen. Vor dem
Abschluss einer Umkehrhypothek gilt es genau zu prüfen welche Alternativen zur Verfügung stehen. Wichtig
zu wissen ist auch, dass die Umkehrhypothek erst nach 10 Jahren generell und ohne Vorfälligkeitsentschädigung
gekündigt werden kann. Vor Ablauf der zehn Jahre muss die Kündigung teuer bezahlt werden. Der Vertrag
endet nur automatisch, wenn der Pflegefall eintritt und ein Heimaufenthalt notwendig werden sollte.