Kreditlexikon

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Verkehrswert


Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den aktuellen Marktwert, zu dem die Immobilie oder ein anderer Sachwert verkauft werden könnte. Der Verkehrswert hat vor allem im Kreditgeschäft eine hohe Bedeutung, denn an ihm bemisst sich die Höhe des Darlehens. Außerdem wird der Verkehrswert zur Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer herangezogen. Immobilien werden bei höheren Darlehenssummen als Kreditsicherheit eingesetzt. Die kreditgebende Bank beleiht den Verkehrswert der Immobilie bis zu einer bestimmten Höhe. Sollte im Ernstfall die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners eintreten, erwirbt die Bank das Recht die Immobilie zu veräußern, um die noch ausstehende Restschuld begleichen zu können.

Der Verkehrswert wird in der Regel von einem spezialisierten Gutachter ermittelt. Der Verkehrswert errechnet sich auf der Basis des Sach- oder Ertragswertes. Der Sachwert der Immobilie wird bei selbst genutzten Einfamilienhäusern angesetzt und der Ertragswert bezieht sich auf vermietete Immobilien/Mehrfamilienhäuser oder gewerblich vermietete Immobilien zum Beispiel Bürokomplexe. Der Vergleichswert als Berechnung für den Verkehrswert wird für unbebaute Grundstücke als Grundlage herangezogen.

Dient die Immobilie als Kreditsicherheit, wird sie mit dem Grundpfandrecht beliehen. Als Grundpfandrecht gelten die Hypothek und die Grundschuld. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, erlischt diese sofort nach endgültiger Tilgung der Darlehensschuld. Die Grundschuld hingegen bleibt so lange bestehen, bis der Immobilieneigentümer die Löschung der Grundschuld beantragt. Häufig geschieht dies nicht, da die Grundschuld für spätere Kreditsicherheiten bestehen bleibt und so nicht noch einmal kostenaufwendig beantragt werden muss.

Der Beleihungswert wird nicht in voller Höhe zum Verkehrswert angesetzt, um mögliche Verlustrisiken zu vermeiden. Im Durchschnitt beträgt der Beleihungswert 60- bis maximal 80% des Verkehrswertes. Die Gesetze zur Ermittlung des Verkehrswertes befinden sich §15-23 ImmoWertV.



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