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Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den aktuellen Marktwert, zu dem die Immobilie
oder ein anderer Sachwert verkauft werden könnte. Der Verkehrswert hat vor allem im Kreditgeschäft
eine hohe Bedeutung, denn an ihm bemisst sich die Höhe des Darlehens. Außerdem wird der Verkehrswert
zur Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer herangezogen. Immobilien werden bei höheren
Darlehenssummen als Kreditsicherheit eingesetzt. Die kreditgebende Bank beleiht den Verkehrswert
der Immobilie bis zu einer bestimmten Höhe. Sollte im Ernstfall die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners
eintreten, erwirbt die Bank das Recht die Immobilie zu veräußern, um die noch ausstehende Restschuld
begleichen zu können.
Der Verkehrswert wird in der Regel von einem spezialisierten Gutachter ermittelt. Der Verkehrswert
errechnet sich auf der Basis des Sach- oder Ertragswertes. Der Sachwert
der Immobilie wird bei selbst genutzten Einfamilienhäusern angesetzt und der Ertragswert bezieht sich
auf vermietete Immobilien/Mehrfamilienhäuser oder gewerblich vermietete Immobilien zum Beispiel Bürokomplexe.
Der Vergleichswert als Berechnung für den Verkehrswert wird für unbebaute Grundstücke als Grundlage
herangezogen.
Dient die Immobilie als Kreditsicherheit, wird sie mit dem Grundpfandrecht beliehen. Als Grundpfandrecht
gelten die Hypothek und die Grundschuld. Ist die
Immobilie mit einer Hypothek belastet, erlischt diese sofort nach endgültiger Tilgung der Darlehensschuld.
Die Grundschuld hingegen bleibt so lange bestehen, bis der Immobilieneigentümer die Löschung der
Grundschuld beantragt. Häufig geschieht dies nicht, da die Grundschuld für spätere Kreditsicherheiten
bestehen bleibt und so nicht noch einmal kostenaufwendig beantragt werden muss.
Der Beleihungswert wird nicht in voller Höhe zum Verkehrswert angesetzt, um mögliche Verlustrisiken zu
vermeiden. Im Durchschnitt beträgt der Beleihungswert 60- bis maximal 80% des Verkehrswertes. Die Gesetze
zur Ermittlung des Verkehrswertes befinden sich §15-23 ImmoWertV.
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