Kreditlexikon

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Wertermittlung

Die Wertermittlung findet in erster Linie Anwendung, wenn der Wert einer Immobilie ermittelt werden soll, die als Kreditsicherheit für ein Darlehen eingesetzt werden muss. Die Wertermittlung ist ein recht kompliziertes Verfahren, aus diesem Grund wird seitens der Banken in der Regel ein spezieller Gutachter beauftragt. Das Verfahren der Wertermittlung findet außerdem in anderen Bereichen Anwendung, zum Beispiel als Verhandlungsgrundlage für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder bei Unstimmigkeiten in Scheidungsfällen, wenn es um die Vermögensaufteilung geht oder aber in Erbschaftsangelegenheiten.

Zwei verschiedene Verfahren zur Wahl

Die Wertermittlung findet anhand zwei verschiedener Verfahren statt, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird üblicherweise für gewerblich genutzte Immobilien angewendet. Herangezogen werden Mieten und Restnutzungsdauer, der Zustand der Immobilie und die zu erwartende erzielte Rendite des Objektes. Der Ertragswert ergibt sich dann aus der Summe des Bodenwertes und dem Ertragswert der baulichen Anlagen.

Das Sachwertverfahren wird angewandt, wenn es sich um privat genutzte Immobilie handelt, also in der Regel selbst bewohntes Eigentum. Das Sachwertverfahren geht von einem Vergleich ähnlich beschaffener Immobilien aus, zusätzlich wird der Bodenwert eingerechnet, der Wert der baulichen Anlagen und der Wert sonstige Anlagen, die sich auf dem Grundstück befinden.

Der Verkehrswert wird im Baugesetzbuch §194 definiert. Zitat Baugesetzbuch: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Wird die Wertermittlung für die Beleihung des Objektes durchgeführt, muss der Bauherr dazu beachten, dass Kreditgeber nicht den vollen Wert der Immobilie beleihen. Bei einem Realkredit wird die Beleihungsgrenze auf einen Wert von 60% des Beleihungswertes festgesetzt, bei einem Bauspardarlehen sind es in der Regel 80% des Beleihungswertes. Der Beleihungswert darf den Kaufpreis dabei nicht übersteigen. Da der Beleihungswert nie den vollen Wert der Immobilie erreicht, bilden Kreditinstitute mit dieser Methode eine zusätzliche Sicherheitsreserve, um das Kreditrisiko möglichst gering zu halten.