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Der Begriff Modernisierung ist § 559 BGB definiert. Zwischen Mieter und Vermieter führen
die Begriffe Modernisierung und Instandhaltung immer wieder zu Streitigkeiten, da die
Kosten für die Instandhaltung nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen, die Kosten für
die Modernisierung hingegen schon. Dementsprechend versuchen Vermieter nicht selten
Instandhaltungskosten als Modernisierungskosten anzugeben, um diese dann über die Miete dem
Mieter in Rechnung stellen zu können.
Laut BGB handelt es sich um eine Modernisierung, wenn bauliche Maßnahmen angewendet
werden, um den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen. Für den Mieter werden mit
einer Modernisierung des Wohnraumes die Mietverhältnisse dauerhaft verbessert. Modernisierungen
können beispielsweise energieeffiziente Baumaßnahmen bedeuten. Das kann eine nachhaltige
Einsparung von Wasser- und Heizkosten bedeuten oder die Anpassung neuer Technik, die die
Wohnqualität ebenfalls nachhaltig und dauerhaft verbessert. Mit der Bezeichnung Modernisierung
sind keine Beseitigungen baulicher Mängel gemeint, diese wiederum fallen in die Definition
Instandhaltung.
Als einfaches Beispiel wird für die Definition Modernisierung gerne genannt: Wird ein zerbrochenes
Fenster ausgetauscht, handelt es sich dabei um eine Instandhaltung. Wird ein Fenster gegen ein
besser isoliertes Fenster ausgetauscht, handelt es sich um eine Modernisierung.
Mit der Modernisierung sind Rechte und Pflichten sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter
vorgesehen. So darf der Vermieter die Modernisierung nicht unangekündigt durchführen. Er hat diese
dem Vermieter in schriftlicher Textform mitzuteilen. Außerdem muss die schriftliche Information dem
Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung zugestellt werden. Außerdem muss der
Mieter über die zu erwartenden Mehrkosten der Miete, die sich durch die Modernisierung ergeben,
informiert werden. Der Mieter hat die Modernisierung grundsätzlich zu dulden, dazu gehört auch, dass
er Handwerkern den Zutritt zu seinen Wohnräumen gewährt. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht
gegenüber dem Vermieter, wenn er Modernisierungen vornimmt.
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