Kreditlexikon

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Jahresrohertrag

Um die Rentabilität einer Immobilie zu berechnen, werden der Jahresreinertrag (siehe dazu Jahresreinertrag) und der Jahresrohertrag ermittelt. Der Jahresrohertrag kann auch als Nettokaltmiete beschrieben werden. Dabei beinhaltet die Nettokaltmiete die Mieteinnahmen, die ein Eigentümer innerhalb eines Jahres erzielt. In der Nettokaltmiete, also dem Jahresrohertrag, sind die Mietnebenkosten enthalten. Der Jahresrohertrag ergibt sich aus den reinen Mieteinnahmen und den umlagefähigen Betriebskosten.

Der Jahresrohertrag wird herangezogen, um die wirtschaftliche und finanzielle Tragfähigkeit einer Immobilie zu bewerten. Für Investoren ist der Jahresrohertrag die Größe, die angibt welche Rendite sich mit dem Objekt erzielen lässt. Für den Kreditgeber bedeutet die Angabe des Jahresrohertrages, in welcher Höhe das Darlehen abgesichert ist. Fällt der Jahresrohertrag im Vergleich zur Kaufsumme der Immobilie zu gering aus, wird dies den Käufer wahrscheinlich von einem Kauf abhalten. Zur Ermittlung des Jahresrohertrages wird in der Regel nicht die tatsächliche Miete herangezogen, sondern die ortsübliche Marktmiete laut Mietspiegel zugrunde gelegt. Die Ermittlung des Jahresrohertrages ist Teil des deutschen Ertragswertverfahrens. Im Ertragswertverfahren wird unterschieden zwischen dem Ertragswert des Grundstücks und der Immobilie selbst. Da man bei einem Grundstück davon ausgeht, dass sich dessen Wert nicht verändert, gilt in Deutschland überwiegend das vereinfachte Ertragswertverfahren. Das vereinfachte Ertragswertverfahren lässt den Bodenwert und die Bodenwertverzinsung außer Acht und bezieht lediglich die darauf befindlichen Immobilien in die Berechnung ein. Aus der Berechnung des Jahresrohertrages ergibt sich rechnerisch der Reinertrag vor Abzug der Bodenwertverzinsung, also der faktisch dem Eigentümer aus dem Objekt zur Verfügung stehende Kapitalfluss.

Bei der Ermittlung des Wertes der Immobilie geht man davon aus, wie lange das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist und nicht technisch.