Hausfinanzierung

Verschiedene Varianten zur Wahl

Zu den größten Ereignissen im Leben gehört sicherlich der Hausbau oder Hauskauf. Der Traum vom Eigenheim geht in Erfüllung, die eigenen vier Wände, ein schöner Garten und die lang ersehnte Unabhängigkeit, nicht selten verbunden mit der Vorstellung eine Kapitalanlage zu schaffen. Vor dem Einzug in das Eigenheim steht nicht nur der Kauf des Hauses oder der Bau des Hauses, die Verwirklichung beginnt mit der Hausfinanzierung. Da man sich als Eigenheimbesitzer in der Regel über mehrere Jahre an eine Finanzierung bindet, will diese gut überlegt und berechnet sein. Zur Hausfinanzierung stehen verschiedene Varianten zur Auswahl, gerne möchten wir einige vorstellen und näher erläutern.

Nebenkosten beim Hausbau oder Hauskauf

Im Vorfeld möchten wir Sie aber darauf hinweisen, dass bei jeder Variante einer Hausfinanzierung die Nebenkosten eingerechnet werden müssen. Zu den Nebenkosten beim Hausbau zählen zum Beispiel die Kosten für den Grundbucheintrag, Makler- und Notarkosten und die Grunderwerbsteuer.

Wichtig: Raten an Belastungen anpassen

Außerdem müssen bei Planung eingerechnet werden, die späteren Kosten für Versicherungen und Betriebskosten. Die monatliche Belastung muss so angepasst werden, dass diese laufenden Kosten ohne Probleme bewältigt werden können. Außerdem sollte immer ein Polster für unvorhergesehene Ausgaben eingerechnet werden, wie zum Beispiel die Reparatur eines Autos, mögliche Schäden am Dach oder der Heizungsanlage. Eine solide Hausfinanzierung muss all diese Faktoren einkalkulieren. Steht die Hausfinanzierung auf dünnem Boden, kann dies in den späteren Jahren zu finanziellen Problemen führen.

Bausparvertrag

Der klassische und immer noch sehr beliebte Weg zur Hausfinanzierung führt häufig über einen Bausparvertrag. Die Finanzierung über einen Bausparvertrag gliedert sich in drei Abschnitte, die Sparphase, die Zuteilungsphase und die Darlehensphase. Der Bausparvertrag eignet sich nur für Bauherren, die den genauen Zeitpunkt nicht vorher festlegen wollen oder müssen. Ein Bausparer muss flexibel sein, denn er kennt im Vorfeld den genauen Zeitpunkt der Zuteilung nicht. Schließt der Bauherr den Bausparvertrag ab, muss er sich für eine feste Bausparsumme entscheiden. Aus der Höhe der Bausparsumme ergibt sich die Mindestsparsumme. In der Regel geht man davon aus, dass die Mindestsparsumme mindestens 40%-50% der Bausparsumme beträgt. Die Mindestsparsumme wird dann in monatlichen Raten angespart. Die Verzinsung der Mindestsparsumme beträgt im Durchschnitt zwischen 2% und 3%. Ist die Summe der Mindestsparsumme erreicht, erfolgt die Zuteilung durch die Bausparkasse. Hier muss der zukünftige Bauherr eine Wartezeit einrechnen, schließt die Bausparkasse viele neue Bausparverträge ab, verkürzt sich die Wartezeit.

Werden weniger Verträge abgeschlossen, kann sich die Wartezeit der Zuteilung verlängern. Ist die Zuteilung erreicht und die Bausparkasse zahlt die Sparsumme aus, wird über die restliche Höhe des benötigten Darlehensbetrages ein Darlehen aufgenommen. Beispiel: Hat sich der Bausparer für eine Bausparsumme in Höhe von 100.000 Euro entschieden, beträgt die Mindestsparsumme bei vorher festgelegten 50% 50.000 Euro. Die restlichen 50.000 Euro muss der Bausparer dann als Darlehen aufnehmen und in den folgenden Jahren zurückzahlen. Der Bausparer sollte im Vorfeld die Zins- und Tilgungsraten zu einem klassischen Bankkredit vergleichen. Mitunter ist die Finanzierung über eine Bausparkasse teurer, als über einen Bankkredit.

Baufinanzierung mit einem klassischen Bankkredit

Hat man sich in jungen Jahren nicht für einen Bausparvertrag entschieden, dann ist die Hausbank zur Hausfinanzierung in der Regel die erste Wahl. Aber auch bei der eigenen Hausbank muss ein Eigenkapital erbracht werden. Finanzierungen ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierungen genannt, sind deutlich teurer und risikoreicher, aber darauf wollen wir noch gesondert eingehen. Meist finanziert die Hausbank rund 60% der gesamten Summe. Die restlichen 40% müssen als Eigenkapital erbracht werden. Die 60% haben auch einen guten Grund, denn bis zu 60% des Beleihungswertes kann als erstranginge Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Dies bedeutet für die Bank, kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit, hat die Bank als erster Gläubiger Anrecht auf ihre Forderungen. Nun ist die Hausbank vielleicht der erste Ansprechpartner, aber nicht immer die günstigste Variante.

Hausbank nicht immer beste Variante

Als zukünftiger Bauherr sollte man vor Abschluss eines Bankkredites die verschiedenen Angebote genau miteinander vergleichen. Neben der Hausbank vor Ort halten auch Direktbanken günstige Kreditangebote bereit. Da es sich bei der Baufinanzierung um eine langfristige Finanzierung handelt, sollte man bei einem günstigen Zinssatz eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. So kann der Bauherr über einige Jahre von einem günstigen Zinssatz profitieren und das Bauvorhaben verteuert sich nicht nach einigen Jahren, weil der Zinssatz nach oben hin angepasst wurde. Auch die Möglichkeit von Sondertilgungen und dem vorzeitigen Beenden der Baufinanzierung müssen bedacht werden. Einige Banken verlangen bei einer vorzeitigen Ablösung des Baudarlehens eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung. Da heute aber viele Bauherren vorzeitig verkaufen, zum Beispiel weil sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen, kann die Vorfälligkeitsentschädigung eine teure Angelegenheit werden.

Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen

Die Baufinanzierung über ein Hypothekendarlehen zählt ebenfalls zu den klassischen Formen der Baufinanzierung. Einige Kreditinstitute haben sich auf Hypothekendarlehen spezialisiert und dennoch sind auch hier Unterschiede festzustellen. Gerade bei hohen Kreditsummen, wie sie für eine Baufinanzierung notwendig sind, können wenige Prozentpunkte einen großen Unterschied ausmachen. Um Hypothekendarlehen genau miteinander vergleichen zu können, müssen immer die gleichen Bedingungen zugrunde gelegt werden.

Kurze Zins-
bindung mit Nachteil

Dazu zählen die gewünschte Auszahlungssumme, die Laufzeit der Zinsfestschreibung, die Höhe der Tilgungssätze und die Ratenhöhe. Der effektive Zinssatz ist ausschlaggebend für die tatsächlichen Kosten eines Hypothekendarlehens. Die Zinsbindungsfrist legt fest, über welchen Zeitraum die Zinsen festgeschrieben werden. Kann der Bauherr aktuell von niedrigen Zinsen profitieren, lohnt sich eine lange Festschreibung des Zinssatzes. Außerdem weiß der Bauherr über diesen Zeitraum genau über seine monatlichen Belastungen Bescheid und kann diese fest einkalkulieren. Kurze Zinsbindungsfristen haben den Nachteil, dass sich die Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung verteuern könnte und so die monatlichen Belastungen steigen. In der Regel wird das Hypothekendarlehen nach einem festgelegten Darlehensplan getilgt. Dennoch sollte man mögliche Sondertilgungen nicht außer Acht lassen und Vereinbarungen mit der Bank treffen.

Hausfinanzierung über einen Kreditvermittler

Der Kreditvermittler vergibt selbst keine Kredite, sondern vermittelt dem Kunden günstige Darlehen. Für den Kunden ergibt sich daraus ein finanzieller Vorteil, denn der Wettbewerb unter den Banken erbringt für den Kunden bessere Konditionen. Der größte Kreditvermittler für eine Baufinanzierung ist die Interhyp AG. Die Interhyp AG vergleicht die Finanzierungsangebote von über 250 Banken und ermittelt für den Kunden und seine ganz persönlichen Vorstellungen und Möglichkeiten das günstigste Finanzierungsangebot. Der künftige Bauherr muss die unzähligen Angebote nicht mehr selbst vergleichen, er profitiert von einem kompetenten Vergleich der Interhyp AG. Dieses Prinzip der Kreditvermittlung speziell im Bereich der Hausfinanzierung hat sich in den letzten Jahren stark entwickeln können. Die Interhyp AG hat sich ganz auf den Bereich Baufinanzierung spezialisiert und verfügt über genaue Kenntnisse des Marktes. Da hier nur ein Finanzierungsbereich abgedeckt wird, erfolgt dieser aber umso genauer und spezieller. Die Interhyp AG kennt Sonderaktionen verschiedener Banken, kennt attraktive Förderprogrammen wie zum Beispiel die der KfW-Darlehen und besitzt Kenntnisse über regionale Besonderheiten. Hier werden keine 0815 Finanzierungen vermittelt, jeder Kunde erhält speziell auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierungsangebote. Die Interhyp AG ist keiner Bank verpflichtet, sie arbeitet neutral und kundenorientiert. So kann sich der Kunde sicher sein immer das beste Angebot zu erhalten. Außerdem fallen keine Kosten für den Kunden an, die Vermittlung ist kostenlos, die Provisionen zahlen die Banken, wenn eine Vermittlung zustande gekommen ist.

Öko-Darlehen oder "grüne Kredite"

Verschiedene Banken unterstützen mit zinsgünstigen Darlehen energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Diese Darlehen werden auch als „Öko-Darlehen“ oder „grüne Kredite“ bezeichnet.

Zinsgünstige Darlehen für Energiesparhäuser bietet zum Beispiel die Debeka Baufinanzierung, die KfW-Bank oder die DKB an.

Öko-Darlehen können nicht ausschließlich für Baufinanzierungen in Anspruch genommen, auch Sanierungen oder Umbaumaßnahmen werden bezuschusst. Energieeffizientes Bauen wird nicht nur finanziell mit speziellen Krediten unterstützt, der Bauherr profitiert nach dem Einzug auch von geringeren Energiekosten.