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Das Wohneigentumsgesetz stellt das Sondereigentum dem Volleigentum gleich. Der genaue
Inhalt und Gegenstand des Wohneigentums wird in § 5 WEG definiert. Grundsätzlich definieren
die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum die Unterschiede in der Übernahme der
Kosten. Das Sondereigentum wird angewandt, wenn eine Immobilie in Gemeinschaftseigentum und
Sondereigentum aufgeteilt wird. Während die Eigentümergemeinschaft die Kosten für das
Gemeinschaftseigentum tragen, hat beim Sondereigentum der Eigentümer allein die Kosten zu tragen.
Meist wird die Regelung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in der Teilungserklärung
erfasst und geregelt.
Grundsätzlich gehören alle Teile zum Sondereigentum, die nicht über das Gemeinschaftseigentum
erfasst werden. Die Abgrenzung beider Eigentumsformen ist nicht immer ganz eindeutig, so dass
die Unterschiede in der Teilungserklärung genau festgehalten werden sollten, um spätere
Streitigkeiten in der Kostenübernahme zu vermeiden.
Dennoch sind einige Teile eindeutig dem Sondereigentum zuzuordnen. Dazu gehören die Räume
der Wohnung, die darin befindlichen Fußbodenbeläge, Zimmertüren und Tapeten, die sanitären
Installationen (Küche und Bad), Deckenverschalungen und nicht tragende Wände. Abgeschlossene
Keller- und Dachräume, sofern sie dem jeweiligen Mieter eindeutig zugeordnet sind, gehören
ebenfalls zum Sondereigentum.
Während die Zimmertüren dem Sondereigentum zugeordnet werden, gehört die Haustüre hingegen zum
Gemeinschaftseigentum. Die Innenseite der Wohnungstüre zählt zum Sondereigentum und kann beliebig
gestrichen werden, die Außenseite der Wohnungstüre hingegen zählt zum Gemeinschaftseigentum und
kann nur nach Absprache mit der Eigentümergemeinschaft verändert werden. Die Sondereigentumsfähigkeit
ist recht kompliziert geregelt. Dinge, die von Rechts wegen sondereigentumsfähig sind, müssen aber
nicht zwingend per Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen werden. Im Umkehrschluss aber
können Dinge, die per Gesetz Gemeinschaftseigentum sind, nicht per Teilungserklärung dem
Sondereigentum zugewiesen werden. Da es bei der Teilungserklärung immer wieder zu Uneinigkeiten
und Streitigkeiten kommt, empfiehlt es sich diese mit notarieller Unterstützung anfertigen zu
lassen. Für Käufer einer Eigentumswohnung empfiehlt es sich die Teilungserklärung vor dem Kauf
vorlegen zu lassen und einer ausgiebigen Prüfung zu unterziehen.
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