Kreditlexikon
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Beleihungswert
Der Beleihungswert eines Grundstücks (inklusive evtl. darauf errichteter Bauwerke) ist,
in Deutschland, der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen
abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften,
zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen
langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird.
(Definition aus dem Grundsatzpapier des Verbands der deutschen Hypothekenbanken).
Mit dem vollständigen in Kraft treten des Gesetzes Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts
am 19. Juli 2005 wurde das Pfandbriefgesetz (PfandBG) neu eingeführt (Art. 1) und das
Hypothekenbankgesetz (HBG) aufgehoben (Art. 18).
Zum Begriff Beleihungswert und Marktwert gibt §16 Abs. 2 PfandBG folgendes
wider: "Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer
vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter
Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen
regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen
ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert
darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten
Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein
Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem
kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis,
Umsicht und ohne Zwang handelt." (Quelle: Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom
22. Mai 2005, BGBl. I Nr. 29, S. 1373 ff.)
Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert den aktuellen, am Markt unter normalen
Umständen erzielbaren Preis eines Objektes darstellen, gibt der Beleihungswert den
Wert des Objektes aus Sicht eines Kreditinstituts wieder, das dieses Objekt über einen
Zeitraum von 10 - 20 Jahren finanzieren muss. Während dieser Zeit muss sich die Bank
also sicher sein, den angenommenen Wert des Objektes bei Verwertung realisieren zu können.
Dieser langfristig und sicher erzielbare Wert ist der Beleihungswert.
Aufgrund der Zielsetzung, eine sichere Obergrenze für die mögliche Beleihung
darzustellen, hat der Beleihungswert gegenüber anderen Wertbegriffen eine
Berechtigung. Der Begriff existiert jedoch nur in Deutschland. In allen anderen
Ländern gibt es letztlich nur den Begriff des Marktwertes.
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes dominieren also im Wesentlichen die
Sicherheitsbedürfnisse der Kreditgeber. Daraus leiten sich folgende Forderungen
an den Beleihungswert ab:
1. der ermittelte Wert sollte für einen möglichst langen zukünftigen Zeitraum gültig sein
2. als Maßstäbe für die Wertermittlung sollten nur aus der Vergangenheit und Gegenwart
abgeleitete, beständige Wertkomponenten verwendet werden, die über den Prognosezeitraum
als beständig angesehen werden können
3. alle verwendeten Bezugsgrößen und Wertkomponenten müssen diese Anforderungen erfüllen
4. ungesicherte Zukunftskomponenten für Wert- und Ertragssteigerungen dürfen nicht berücksichtigt werden
5. berücksichtigt werden dürfen nur die zum Bewertungszeitpunkt nachweislich gesicherten Eigenschaften
und Erträge, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer der Immobilie dauerhaft zustehen würden
6. alle verwendeten Ansätze und wertbeeinflussenden Faktoren müssen nachvollziehbar dokumentiert werden
7. die nachhaltige Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der Immobilie muss sorgfältig eingeschätzt werden
8. die Verwendbarkeit und Nutzbarkeit der Immobilie muss sorgfältig geprüft werden
9. alle mit dem Objekt verbundenen Risiken müssen dargelegt werden
Die Beleihungswertermittlung orientiert sich an den üblichen Richtlinien für die Erstellung
von Gutachten, der eigentliche Beleihungswert wird jedoch durch einen sachkundigen und dazu
befugten Mitarbeiter des jeweiligen Kreditinstitutes festgelegt. Der festgelegte Beleihungswert
kann also durchaus beträchtlich vom errechneten Beleihungswert abweichen. Bei der Festlegung
des Beleihungswertes gilt das sogenannte Niederstwert-Prinzip.
Der Beleihungswert findet nicht nur bei den bankinternen Kreditentscheidungen
Verwendung. Er ist auch die Grundlage für die Einstufung einer Forderung als
Realkredit nach KWG sowie bei der Anrechnung von stillen Reserven in Immobilien
für das Eigenkapital der Banken.
Die Beleihungswertermittlungsverordnung - BelWertV wurde am 22. Mai 2006 in ihrer
endgültigen Fassung im Bundesgesetzblatt I Nr. 24 auf Seite 1175 veröffentlicht.
Sie tritt zum 1. August 2006 in Kraft.
Die nach § 13 HBG von den Kreditinstituten bisher aufgestellten und von der BAFin
genehmigten Wertermittlungrichtlinien werden dann mit der BelWertV unwirksam.
Wikipedia
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